Jak wygląda zakup nieruchomości w Hiszpanii od A do Z? Wywiad z Agnieszką Kapuzą z Home Pandora.

O tym, jak wybierać nieruchomość na Costa Blanca i Costa Cálida, jak wygląda rezerwacja, weryfikacja prawna, zakup od dewelopera, finansowanie i opieka po transakcji, rozmawiamy z Agnieszką Kapuzą, właścicielką polskiego biura nieruchomości w Hiszpanii Home Pandora.

Czym jest Home Pandora i czym właściwie zajmuje się firma?

Agnieszka Kapuza: Home Pandora to działające w Hiszpanii biuro nieruchomości, skoncentrowane przede wszystkim na takich rejonach jak Costa Blanca i Costa Cálida. Obsługujemy osoby kupujące nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego, klientów zainteresowanych nowymi inwestycjami deweloperskimi oraz zakupami inwestycyjnymi, między innymi z myślą o dochodzie pasywnym i wynajmie krótkoterminowym.

Nasza rola nie kończy się na znalezieniu dopasowanej oferty. Koordynujemy cały proces zakupu w jednym miejscu, od określenia potrzeb naszego klienta i prezentacji nieruchomości, poprzez rezerwację, formalności, pomoc w zorganizowaniu polskojęzycznej obsługi prawnej i w razie potrzeby kredytu hipotecznego, aż po akt notarialny oraz pomoc nabywcom nieruchomości już po zakupie.

Home Pandora ma biuro w Hiszpanii przy Calle Isla de Tabarca 2, 03189 Cabo Roig, Orihuela Costa. Na miejscu pracuje nasz polsko-hiszpański zespół.

Jak duża jest doświadczenie biura Home Pandora?

Agnieszka Kapuza: Mamy ponad 15 lat doświadczenia na rynku nieruchomości Costa Blanca. Za nami jest ponad 1000 sprzedanych nieruchomości i zrealizowanych transakcji.

W chwili obecnej sprzedajemy średnio jedną nieruchomość co trzy dni. Oprócz tego współpracujemy z ponad 500 inwestycjami deweloperskimi, a w aktualnej ofercie mamy ponad 1500 nieruchomości, które można obejrzeć na naszej stronie internetowej homepandora.com

Mamy zgrany zespół który liczy 12 agentów, z czego aż siedmiu mówi po polsku.

Co jest przewagą Home Pandora na tle biura, które po prostu sprzedaje nieruchomości w Hiszpanii?

Agnieszka Kapuza: W Home Pandora dbamy o kompleksową pomoc kupującemu. Dbamy o wsparcie klienta przed zakupem, w trakcie transakcji i po jej zakończeniu. Koordynujemy współpracę z prawnikami, brokerami kredytowymi, notariuszami, deweloperami i innymi osobami i podmiotami występującymi w procesie.

Mamy polsko-hiszpański zespół, a cała obsługa może odbywać się w 100% po polsku, mimo że klient kupuje nieruchomość zgodnie z hiszpańskimi procedurami.

Istotną przewagą Home Pandora jest dostęp do rozbudowanej bazy nieruchomości, w tym ofert pozarynkowych.

Kto najczęściej kupuje z Państwem nieruchomości? Czy można wskazać typowego klienta?

Agnieszka Kapuza: Nie ma jednego typu klienta, ponieważ ludzie kupują w Hiszpanii z bardzo różnych powodów.

Jedną z grup kupujących są osoby na emeryturze planujące przeprowadzkę do Hiszpanii na stałe. Dla nich znaczenie mają klimat, zdrowie i wygoda codziennego funkcjonowania. Pytają o bliskość sklepów, płaski teren i brak schodów. Często szukają niedużych apartamentów.

Inaczej myślą przyszli emeryci, najczęściej osoby między 40. a 60. rokiem życia. Nieruchomość może być dla nich dzisiaj inwestycją przeznaczoną częściowo pod wynajem, a w przyszłości miejscem spędzania emerytury albo ucieczki od polskiej zimy. Zwracają uwagę na hiszpańskie miejscowości, które żyją przez cały rok i nie pustoszeją poza sezonem.

Wśród kupujących jest spory przekrój - kupują u nas lekarze, dyrektorzy, osoby z zarządów firm, osoby z branży telekomunikacji, motoryzacyjnej, transportu, a także prawnicy, kierownicy sprzedaży, programiści, informatycy, wojskowi i przedstawiciele innych służby mundurowych, a nawet politycy. Są także osoby zajmujące się rolnictwem, sportowcy czy influencerzy. A to tylko część z zajęć i zawodów, które spotykamy wśród naszych klientów.

A czego szukają rodziny z dziećmi?

Agnieszka Kapuza: Z naszego doświadczenia wynika, że rodziny z dziećmi szukają najczęściej nieruchomości do przeprowadzki na stałe albo mieszkania czy domu, który będzie służył całej rodzinie podczas miesięcy wakacyjnych. W tej grupie dużym zainteresowaniem cieszą się bungalowy. Istotne są również takie udogodnienia jak basen, tereny wspólne, szkoły oraz infrastruktura funkcjonująca przez cały rok. Dla rodziny nie wystarczy więc atrakcyjna plaża – klienci zwracają uwagę również na codzienne życie w danej okolicy.

A czym różni się klient inwestycyjny od osoby kupującej dla siebie?

Agnieszka Kapuza: Inwestor kupujący pod wynajem podchodzi do nieruchomości przede wszystkim z perspektywy ekonomicznej. W tej grupie kupujących często wybierane są apartamenty i bungalowy, a znaczenie mają między innymi bliskość morza, udogodnienia i to, czy wokół rzeczywiście toczy się życie.

Mamy również klientów zainteresowanych flippingiem. Tutaj profil nieruchomości jest zupełnie inny. Poszukiwane są przede wszystkim tańsze, starsze mieszkania wymagające remontu. Jednym z obszarów, na których pojawiają się takie poszukiwania, jest centrum Torrevieja.

A jak wygląda segment premium?

Agnieszka Kapuza: Klienci segmentu premium często szukają większych nieruchomości – willi, domów szeregowych czy bungalowów. Co ciekawe, w tym segmencie nie zawsze musimy znajdować się bezpośrednio przy morzu. Klient jest skłonny zaakceptować większą odległość, jeżeli w zamian otrzymuje nieruchomość o odpowiedniej powierzchni, standardzie czy oczekiwanym charakterze. Często pożądane są zamknięte osiedla z udogodnieniami w otoczeniu w spokojniejszych okolicach, oddalonych od morza.

Czy to sprawia, że przed dobraniem klientowi ofert ważne jest ustalenie celu zakupu?

Agnieszka Kapuza: Oczywiście, atrakcyjna na pierwszy rzut oka nieruchomość nie musi być dobrą nieruchomością dla konkretnej osoby.

Zanim zaczniemy zawężać oferty, powinniśmy wiedzieć, czy klient chce mieszkać tutaj przez cały rok, spędzać kilka miesięcy w roku, przyjeżdżać wyłącznie wakacyjnie, wynajmować nieruchomość czy może traktować zakup wyłącznie inwestycyjnie.

W jakim obszarze Hiszpanii Home Pandora posiada nieruchomości?

Agnieszka Kapuza: Oferty pochodzą z ponad 50 miejscowości na wybrzeżu Costa Blanca i Costa Cálida.

Na Costa Blanca są to między innymi: El Verger, Denia, Jávea, Moraira, Calpe, Altea, L’Albir, Finestrat, Polop, La Nucia, Benidorm, Villajoyosa, El Campello, Mutxamel, Alicante, Arenales del Sol, Gran Alacant, Santa Pola, Guardamar del Segura, Ciudad Quesada, San Fulgencio, Daya Nueva, Daya Vieja, Almoradí, Rojales, Formentera del Segura, Benijófar, Los Montesinos, Torrevieja, Orihuela Costa, Punta Prima, Los Balcones, Los Altos, Villamartín, Los Dolses, Playa Flamenca, La Zenia, Cabo Roig, Dehesa de Campoamor, San Miguel de Salinas, Pilar de la Horadada, Torre de la Horadada i Mil Palmeras.

Na Costa Cálida mamy oferty między innymi w San Pedro del Pinatar, Lo Pagan, Santiago de la Ribera, San Javier, Los Alcázares, Torre-Pacheco, El Carmolí, Los Urrutias, Los Nietos, Mar de Cristal, Playa Honda, Cabo de Palos, La Manga, Cartagena, Puerto de Mazarrón, Mazarrón i Águilas.

Tak duży obszar pozwala agentom Home Pandora porównywać lokalizacje bez ograniczania klienta do kilku popularnych miejscowości.

A jak wygląda kwestia połączeń do Costa Blanca i Costa Calida z Polski?

Agnieszka Kapuza: Połączenia z Polską są bardzo dobre. Jest to jeden z powodów dla których Costa Blanca jest wybierana na zakup nieruchomości przez osoby z Polski. Podstawowymi lotniskami dla tego obszaru jest Alicante i Walencja. Obecnie lata do nas Ryanair i Wizzair z wielu lotnisk z całej Polski.

Jakie rodzaje nieruchomości znajdziemy w ofercie Home Pandora?

Agnieszka Kapuza: Oferta nie ogranicza się do typowych mieszkań wakacyjnych. Mamy apartamenty, bungalowy, szeregowce, kawalerki, bliźniaki i domy wolnostojące, ale również ekskluzywne nieruchomości premium, komercyjne, nowe inwestycje deweloperskie oraz rynek wtórny.

Czy zdarza się, że klient przychodzi z już wybraną nieruchomością spoza Waszej oferty i chce kupić ją z Home Pandora?

Agnieszka Kapuza: Tak, zdarzają się takie sytuacje. Nasze biuro ma dostęp do większości ofert z rynku Hiszpańskiego.

Czy żeby zobaczyć nieruchomość, trzeba przylecieć do Hiszpanii?

Agnieszka Kapuza: Nie zawsze jest to konieczne. Najczęściej organizujemy wizyty klientów na miejscu, ale możemy również przeprowadzić prezentację online poprzez transmisję wideo. Często zdarza się, że klienci podejmują decyzję na podstawie właśnie wizyty on line.

Przejdźmy do samego zakupu. Jak Home Pandora prowadzi klienta przez transakcję?

Agnieszka Kapuza: Zależy nam, żeby klient miał kontrolę nad procesem od samego początku. Dlatego otrzymuje jasno określony plan zakupu i wie, jakie będą kolejne kroki.

Przygotowujemy zestawienie kosztów zakupu i przewidywanych kosztów utrzymania danej nieruchomości. Informujemy o postępach, koordynujemy formalności z prawnikami, brokerami kredytowymi, notariuszami i deweloperami oraz dbamy o weryfikację nieruchomości i dokumentów przed podpisaniem umowy. Wszystkie procedury wyjaśniamy w języku polskim. Opieka nie kończy się też w momencie przekazania kluczy.

Klient wybiera konkretną nieruchomość. Co jest kolejnym krokiem?

Agnieszka Kapuza: Najczęściej następuje rezerwacja nieruchomości. Umowa rezerwacyjna oznacza zobowiązanie kupującego do zakupu, a po drugiej stronie zobowiązanie agencji sprzedającej do zaprzestania prezentowania mieszkania innym potencjalnym zainteresowanym. Wybrana nieruchomość zostaje zablokowana dla innych kupujących do momentu podpisania umowy kupna-sprzedaży. Opłata rezerwacyjna wynosi najczęściej około 5 tys. euro, maksymalnie do 10% wartości nieruchomości.

Gdzie trafiają pieniądze wpłacone przy rezerwacji?

Agnieszka Kapuza: To bardzo dobre pytanie i ważna kwestia. Środki nie trafiają bezpośrednio do sprzedającego, ponieważ każda nieruchomość jest dodatkowo weryfikowana pod względem stanu prawnego i ewentualnych zadłużeń. Opłata może trafić na konto biura prawnego obsługującego kupującego albo na konto reprezentantów agencji sprzedającej. Sprzedający otrzymuje środki dopiero na kolejnym etapie.

W modelu umowy rezerwacyjnej przygotowywanej przez Home Pandora dla kupującego pieniądze z rezerwacji trafiają na konto biura prawnego, a stamtąd są przekazywane dalej, ale dopiero po pełnym sprawdzeniu dokumentacji. Co istotne dla naszych polskich klientów, przelew może zostać wykonany z polskiego konta.

Inaczej ma się sprawa przy przy nieruchomościach deweloperskich. W ich przypadku środki idą bezpośrednio do dewelopera, na wyodrębnione konto powiernicze.

A dlaczego obsługa prawna jest tak istotna?

Agnieszka Kapuza: Lata pracy i doświadczenia naszych klientów sprawiły, że bardzo uważnie dobieramy współpracowników w tym zakresie. Współpracujemy ze sprawdzonym biurem prawnym zapewniającym obsługę w języku polskim oraz szybki i bezpośredni kontakt. Jednocześnie bardzo wyraźnie podkreślamy, że klient może skorzystać z dowolnego wybranego przez siebie biura prawnego. Nie musi korzystać z podmiotu rekomendowanego przez Home Pandora.

Co dokładnie jest sprawdzane przed zakupem nieruchomości?

Agnieszka Kapuza: Zakres weryfikacji jest szeroki. Biuro prawne sprawdza stan prawny nieruchomości, księgi, dokument nota simple, tytuł własności oraz czy mieszkanie lub inna nieruchomość nie ma zadłużeń – podatkowych, administracyjnych związanych z osiedlem czy hipotecznych. Sprawdzamy również kwestie zasiedlenia i zameldowania. Jeżeli umowę kupna-sprzedaży przygotowuje druga strona, jest ona weryfikowana przed podpisaniem.

W razie potrzeby kontrolowana jest legalizacja części budynku, których nie ujęto w nota simple, oraz pozwolenie na wynajem turystyczny. Przy nieruchomościach deweloperskich zakres obejmuje dodatkowo między innymi pozwolenia na budowę i dokumentację dotyczącą inwestycji.

Jak wygląda zakup nieruchomości od dewelopera z Home Pandora?

Agnieszka Kapuza: Klient jest prowadzony od początku do końca podobnie, jak wspomniałam wyżej przy rynku wtórnym, ale dochodzą kwestie typowe dla inwestycji deweloperskiej. Pomagamy przy wyborze projektu, omawiamy materiały, formy płatności i to, co deweloper oferuje w cenie zakupu. Polskojęzyczne biuro prawne weryfikuje dokumentację dewelopera i własność działki oraz zajmuje się gwarancjami bankowymi.

Przed przekazaniem nieruchomości uczestniczymy również w inspekcji. Sprawdzamy, czy wszystko jest zgodne z ustaleniami, czy nie występują defekty i czy nie ma czegoś co wymagałoby poprawy. Jeżeli po takiej inspekcji klient wyjedzie, możemy nadal mieć pieczę nad wykonywaniem poprawek. To właśnie jeden z przykładów naszej opieki posprzedażowej w Home Pandora.

No dobrze, załóżmy, że klient dokonał rezerwacji. Co następuje dalej?

Agnieszka Kapuza: Kolejnym etapem jest prywatna umowa kupna-sprzedaży zawierana pomiędzy sprzedającym a kupującym. Może się ona wiązać z tak zwaną między płatnością, zależną od ustaleń ze stroną sprzedającą. Ewentualne płatności mogą zostać wykonane z polskiego konta. Umowę można podpisać elektronicznie z Polski. Jest bardziej rozbudowana od samej rezerwacji i określa szczegółowe zobowiązania obu stron, a także konsekwencje odstąpienia od umowy.

Czy rezerwacja jest zawsze konieczna?

Agnieszka Kapuza: Nie zawsze. W niektórych sytuacjach można pominąć umowę rezerwacyjną i przejść bezpośrednio do umowy kupna-sprzedaży. Może tak być np. wtedy, kiedy nieruchomość znajduje się w ofercie wielu agencji i istotne jest szybkie zabezpieczenie transakcji po stronie sprzedającej.

Jak rozliczana jest rekomendowana przez Państwa obsługa prawna?

Agnieszka Kapuza: Biuro prawne przedstawia kupującemu swoją ofertę. Najczęściej pobiera około 30% wynagrodzenia za obsługę zakupu na etapie przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży. Pozostałe 70% jest płatne po podpisaniu aktu notarialnego.

Czego jeszcze kupujący może oczekiwać od prawnika przed finalizacją zakupu?

Agnieszka Kapuza: Obsługa prawna przygotowuje finalne zestawienie płatności dla notariusza oraz komplet dokumentów potrzebnych do podpisania aktu. Jeżeli transakcja jest realizowana przy wykorzystaniu czeków bankowych, biuro prawne zamawia również czeki potrzebne na dzień podpisania aktu notarialnego. Może także zająć się pełnomocnictwem i pozostaje w kontakcie z drugą stroną transakcji.

Powiedz proszę, jak wygląda rola notariusza w Hiszpanii?

Agnieszka Kapuza: To jest miejsce w którym zwracamy klientom uwagę na różnicę względem ich doświadczeń wyniesionych z Polski. Notariusz nie reprezentuje stron transakcji – jego rolą jest sporządzenie i podpisanie aktu notarialnego. Kwestie związane z reprezentowaniem klienta, późniejszym przepisaniem mediów czy formalnościami administracyjnymi pozostają po stronie biura prawnego obsługującego transakcję. Kupujący powinien posiadać rachunek bankowy, ponieważ w dniu podpisania aktu wykorzystywany jest czek bankowy przekazywany następnie stronie sprzedającej u notariusza.

Jakie formalności Home Pandora pomaga zorganizować polskiemu klientowi?

Agnieszka Kapuza: Pomagamy uzyskać numer NIE, czyli numer identyfikacyjny cudzoziemca, założyć konto bankowe i – jeśli klient potrzebuje finansowania – przejść przez proces starania się o kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku. Możemy zorganizować klientowi współpracę z brokerem kredytów hipotecznych.

Opowiedz w czym pomocny jest broker hipoteczny dla osoby z Polski chcącej dokonać zakupu w Hiszpanii?

Agnieszka Kapuza: Broker hipoteczny analizuje sytuację finansową klienta, sprawdza jego zdolność kredytową, porównuje propozycje wielu banków i pomaga dobrać ofertę. Ponadto wspiera klienta przy kompletowaniu dokumentów, składa wnioski do banków, negocjuje warunki i koordynuje proces do momentu podpisania dokumentów u notariusza. W przypadku obcokrajowców pomaga również w sprawach formalnych i językowych.

Na jakie koszty zakupu poszczególnych typów nieruchomości powinni być przygotowani nasi czytelnicy?

Agnieszka Kapuza: Podzielę ceny na rynek wtórny i pierwotny bo ceny są na nich różne.

Dla rynku wtórnego apartamenty zaczynają się od około 100 tys. euro, bungalowy od 120 tys. euro, szeregowce od 170 tys. euro, bliźniaki od 200 tys. euro, a domy wolnostojące od 240 tys. euro.

Na rynku pierwotnym ceny początkowe są wyższe: apartamenty od około 150 tys. euro, bungalowy od około 200 tys. euro, szeregowce od 230 tys. euro, bliźniaki od 280 tys. euro, a domy wolnostojące od około 300 tys. euro.

Czy cena widoczna przy ogłoszeniu wystarczy do określenia budżetu na zakup?

Agnieszka Kapuza: Nie, to jest główna część kosztów, ale są także koszty poboczne. Z tego powodu przygotowujemy dla klienta pełne zestawienie kosztów związanych z zakupem jako całością. Zestawienie obejmuje cenę nieruchomości, podatki, koszty notarialne, wpis do rejestru nieruchomości, obsługę prawną i inne koszty jeśli występują. Dzięki takiemu zestawieniu klient widzi całkowity obraz kosztów jeszcze przed zakupem.

Czy klient może poznać również przyszłe koszty utrzymania nieruchomości?

Agnieszka Kapuza: Jak najbardziej. Przygotowujemy ich szacunkowe zestawienie. Uwzględniamy między innymi podatek IBI, opłaty wspólnotowe, czyli comunidad, media, internet oraz ubezpieczenie, a jeżeli nieruchomość ma pracować na wynajem, po konsultacji ze specjalistami w tej dziedzinie można uwzględnić także orientacyjne koszty zarządzania najmem. W razie potrzeby udostępniamy orientacyjne wyliczenia i kontakty do sprawdzonych usługodawców.

Czy po podpisaniu aktu kończy się praca Waszej agencji?

Agnieszka Kapuza: Niekoniecznie, często pomagamy klientom w sprawach bieżących także po finalizacji zakupu. W naszym przypadku część obsługi posprzedażowej zaczyna się nawet wcześniej, już po rezerwacji nieruchomości. Możemy zorganizować pomiary, pomagać w wyborze mebli oraz – szczególnie na rynku pierwotnym – materiałów wykończeniowych. Zdarza się też, że klient zaczyna zamawiać wyposażenie przed podpisaniem aktu i nie ma jeszcze miejsca, w którym może je przechować. W takich sytuacjach również zdarza nam się pomagać. A po zakupie możemy otworzyć nieruchomość, kiedy właściciela nie ma na miejscu, a przyjeżdża zamówiona dostawa.

A jeśli po zakupie potrzebny jest remont, internet albo ktoś do opieki nad nieruchomością?

Agnieszka Kapuza: Możemy polecić i pomóc zorganizować osoby zajmujące się remontami i naprawami, klimatyzacją, czyszczeniem basenu, ogrodem czy wymianą zamków. Sami zaś pomagamy przy instalacji internetu, alarmu i telewizji. Możemy pomóc przy zmianie zamków, dorobieniu dodatkowych kluczy lub pilotów i w podobnych sprawach.

Oprócz tego współpracujemy z osobami zajmującymi się transportem na lotnisko, możemy wskazać wypożyczalnię samochodów i firmy zajmujące się wynajmem nieruchomości. Pomoc po zakupie obejmuje też organizację mediów, ubezpieczenia i innych usług.

Czy kancelaria prawna odgrywa jeszcze jakąś rolę po sfinalizowaniu transakcji?

Agnieszka Kapuza: Po podpisaniu aktu może między innymi zmienić umowy dotyczące mediów, zgłosić zmianę właściciela administracji osiedla i urzędowi miasta. Biuro wypełnia również odpowiedni model podatkowy i może w imieniu klienta opłacić podatek związany z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Może też wypełniać model podatkowy i opłacać coroczny podatek od nierezydenta.W razie potrzeby dokonania dodatkowych czynności (testament, darowizna, przerejestrowanie auta etc.) kancelaria również może się tym zająć, szczególnie, że posiada już całą dokumentację klienta i zna jego sytuację.

Czy rzeczywiście cały proces jest prowadzony po polsku?

Agnieszka Kapuza: Tak, to jeden z podstawowych elementów naszej oferty. Siedmiu z dwunastu naszych agentów mówi po polsku, a rekomendowane przez nas biuro prawne również zapewnia polskojęzyczną obsługę. Procedury i dokumenty wyjaśniamy klientowi w zrozumiały sposób. Mimo że zakup odbywa się w Hiszpanii według hiszpańskich procedur, klient nie musi samodzielnie mierzyć się z barierą językową w żadnym momencie.

W opiniach w Google najczęściej chwalone jest profesjonalne podejście Home Pandora, czym jeszcze się wyróżniacie?

Agnieszka Kapuza: Najwięcej o tym powiedzą właśnie opinie pozostawione przez klientów, a w nich oprócz wspomnianego profesjonalizmu powtarzają się najczęściej, wiedza i rzetelność, ale także pomoc, zaangażowanie i po prostu ludzka atmosfera. Klienci zwracają uwagę również na szybkość działania, sprawny przebieg transakcji, prowadzenie od A do Z, dobry kontakt i informowanie o postępach podczas przechodzenia procedury zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Pani Agnieszko, gdzie biuro Home Pandora mogą znaleźć nasi czytelnicy?

Agnieszka Kapuza: W internecie można znaleźć nas pod adresem https://www.homepandora.com/, dużo z naszej pracy i ofert można także zobaczyć na naszym koncie na portalu Instagram https://www.instagram.com/homepandora/ oraz na Facebooku. A jeśli ktoś chciałby odwiedzić nas bezpośrednio w naszym fizycznym biurze w Hiszpanii to zapraszamy do odwiedzin pod adresem Calle Isla de Tabarca 2, 03189 Cabo Roig w Orihuela Costa!